Une copropriété est un bien immobilier dont la propriété revient à différents actionnaires. Bien que cet immeuble soit géré par plusieurs personnes, il peut arriver pour une raison ou une autre qu’elle soit en difficulté.
Dans ce sens, plusieurs documents et signes permettent de détecter ces difficultés afin de prendre les mesures nécessaires. Comment savoir si une copropriété est en difficulté ?
Quelques signes révélateurs d’une copropriété endettée
L’état de difficulté d’une copropriété est déclaré lorsqu’elle n’est plus en mesure de satisfaire les différentes dépenses annuelles. Malgré les collectes de fonds lancées par certains propriétaires, il arrive parfois que les sommes recueillies ne suffisent pas à faire face aux diverses charges. Il faut préciser que cette collecte de fonds est précédée d’un budget prévisionnel annuel établi par le syndic de copropriété. Dans ce sens, vous pouvez recourir à un comparateur de syndic de copropriété afin d’être mieux fixé.
Par ailleurs, il faut noter que des charges élevées sont les signes typiques d’une copropriété en difficulté. Additionnées à une mauvaise gestion du budget disponible, ces charges peuvent entraîner l’accroissement des factures impayées. Si les impayés sont majoritairement causés par des difficultés financières, une entente peut être conclue avec le syndic. Cette entente peut par exemple être un report de charges à une date ultérieure ou un règlement des impayés sur plusieurs tranches. Cependant, il faut noter qu’une copropriété ayant des dettes assez importantes peut être laissée à l’abandon en raison des difficultés de paiement des fournisseurs par le syndic.
D’autre part, la dégradation d’un immeuble montre aussi son état de difficulté financière. En effet, cette dégradation est souvent due à l’accumulation des travaux indispensables non réalisés dans le bâtiment. Sur le long terme, cela peut entraîner de lourdes dépenses imprévues lors des travaux de rénovation. Il est donc important de bien comparer les copropriétés en prenant en compte ce facteur lors d’un éventuel achat.
Les documents révélant la difficulté d’une copropriété
Il existe de nombreux documents pouvant vous prouver les difficultés financières auxquelles fait face une copropriété. Vous pouvez y avoir accès librement en faisant une demande auprès de votre syndic. Au nombre de ces documents, on note en premier lieu la balance générale des copropriétaires. Ce document vous permet d’avoir un aperçu sur le solde de chacun des copropriétaires. De plus, il permet de détecter les créances injustifiées. Ces dernières représentent, dans la majorité des cas, des sommes assez importantes qui, à la longue, sont difficiles à solder.
Un autre document auquel vous pouvez recourir est le relevé des comptes de chaque copropriétaire débiteur. Ce document regroupe les diverses demandes de fonds effectuées, celles créditées ainsi que les relances effectuées. De cette façon, vous pouvez avoir une idée sur les comptes des copropriétaires les plus endettés. En ce qui concerne le dernier document, il s’agit de l’état du suivi contentieux. Il regroupe toutes les démarches menées par le syndic pour rembourser les diverses dettes. Ainsi, il prend en compte les relances, les divers recours aux huissiers, les échéanciers, etc.
La procédure à suivre en cas de difficulté d’une copropriété
Cette procédure est régie par les articles 29-1A et B de la loi datant du 10 juillet 1965. En effet, cet ensemble d’articles constitue une mesure de prévention visant à analyser et à détecter les difficultés d’une copropriété avant que ces dernières ne s’aggravent. L’enclenchement de cette procédure varie en fonction du mode de gestion (syndic professionnel, bénévole ou copropriétaire) mis en place par l’ensemble des copropriétaires.
Quand il s’agit d’un syndic professionnel ou bénévole, la procédure exige que le syndic envoie une lettre recommandée au conseil syndical afin de l’informer de la situation. De plus, il doit obligatoirement transférer un état des impayés aux divers conseillers syndicaux. En ce qui concerne le syndic coopératif, c’est le président du conseil qui se chargera de démarrer la procédure. Avant d’effectuer toute action, il devra s’assurer de demander l’avis des divers conseillers syndicaux. Ensuite, ils devront se rendre au tribunal judiciaire pour la désignation d’un mandataire ad hoc.
En situation d’urgence, ils peuvent procéder à une demande par voie de requête.
Par ailleurs, il faut noter que le syndic ou le président du conseil dispose d’une durée d’un mois (à partir de la date de fermeture des comptes) pour effectuer cette démarche. Si la procédure n’est pas enclenchée dans un délai d’un mois par les responsables, les différents membres de la copropriété peuvent lancer les démarches. Toutefois, les fournisseurs d’eau, d’énergie électrique ou toutes autres entreprises réalisant des prestations particulières pour la copropriété ont la possibilité de déclencher cette procédure. Il faut noter qu’ils peuvent le faire seulement s’ils n’ont pas été réglés six mois après avoir réalisé leur prestation.
En bref, plusieurs signes et documents permettent de détecter l’état de difficulté d’une copropriété. Il faudra donc les prendre en compte afin de mener les actions adéquates.
